Se quedó en el departamento después de terminar el contrato y deberá pagar más de $1 millón por cada mes

Un inquilino que dejó de pagar el alquiler, continuó viviendo en el departamento después de que se diera por terminado el contrato y demoró la devolución del inmueble, deberá indemnizar al propietario por cada mes en el que le impidió disponer de la vivienda. La Justicia consideró que el daño económico existe aunque el dueño no pueda demostrar que tenía otro inquilino listo para ocuparla o una operación concreta que se haya frustrado.

La decisión fue tomada por el juez civil Javier Alarcón, quien entendió que el perjuicio no está relacionado únicamente con la pérdida de un alquiler que pudiera haberse concretado, sino con la imposibilidad del propietario de utilizar o disponer libremente de su inmueble una vez finalizada la relación contractual.

“El perjuicio indemnizable no radica en la frustración de una contratación específica, sino en la privación misma de la disponibilidad económica del inmueble”, sostuvo el magistrado. Para Alarcón, esa situación constituye un “daño patrimonial cierto y actual” que debe ser reparado.

Dejó de pagar y acumuló deudas

El conflicto comenzó con un contrato de alquiler destinado a vivienda familiar. En un primer momento, el inquilino cumplió con el pago del depósito y de los primeros tres meses de alquiler, pero posteriormente dejó de abonar la renta.

A esa deuda se sumaron también facturas impagas correspondientes al servicio de electricidad. Frente a la falta de pago, el propietario inició distintos reclamos por vía judicial y pidió que se concretara el desalojo del inmueble.

La demanda fue notificada el 2 de agosto de 2024. Para el juez, esa fecha resultó determinante porque desde ese momento quedó expresada judicialmente la voluntad del propietario de dar por finalizado el vínculo contractual y, en consecuencia, surgió para el ocupante la obligación de devolver el departamento.

Sin embargo, el inmueble no quedó inmediatamente a disposición de su dueño.

La discusión central del expediente pasó entonces por determinar si el propietario tenía derecho a reclamar una compensación económica por el tiempo durante el cual no pudo recuperar el uso y disponibilidad del departamento.

No hacía falta demostrar que había otro inquilino

Uno de los puntos más importantes del fallo fue la interpretación sobre cómo debe acreditarse el daño.

El propietario no tenía que demostrar que había conseguido un nuevo inquilino, que existía una persona interesada en alquilar el departamento o que había firmado una operación que finalmente no pudo concretarse por la permanencia del ocupante.

Según explicó Alarcón, exigir esa prueba implicaría limitar el reconocimiento del perjuicio a aquellos casos en los que el dueño pueda acreditar una negociación puntual.

Para la Justicia, el daño se produce desde el momento en que el propietario recupera el derecho a disponer del inmueble y, pese a ello, no puede hacerlo porque otra persona continúa ocupándolo.

De esta manera, la indemnización busca compensar la pérdida de la posibilidad de obtener un beneficio económico del departamento durante ese período.

Más de un millón de pesos por cada mes

Para establecer cuánto debía pagar el inquilino, el juez tomó como referencia el valor de alquiler de mercado correspondiente a un inmueble de características similares.

Ese valor fue actualizado utilizando parámetros relacionados con la evolución de los alquileres, con el objetivo de llevar la estimación a valores actuales.

A partir de ese cálculo, la Justicia determinó una indemnización de más de un millón de pesos por cada mes durante el cual el propietario no pudo disponer del departamento.

El período considerado comenzó el 2 de agosto de 2024, cuando se notificó la demanda y quedó formalizada la decisión de finalizar el contrato, y se extendió hasta la actualidad. A esa suma deberán agregarse los intereses correspondientes.

Por lo tanto, el monto final de la condena no se limita a un único pago mensual, sino que se acumula por todo el período durante el cual el inmueble permaneció fuera de la disponibilidad efectiva de su propietario.

También deberá responder el fiador

La condena no alcanzó solamente al inquilino. También quedó involucrado el hombre que había firmado el contrato como fiador solidario y principal pagador.

El juez tuvo en cuenta que las condiciones pactadas en el contrato establecían que la garantía comprendía las obligaciones derivadas del alquiler. Además, incluía expresamente los reclamos vinculados con el desalojo y con los daños y perjuicios que pudieran surgir de la relación contractual.

Otro elemento considerado fue que la garantía se mantenía mientras el inquilino continuara ocupando el inmueble.

Por esa razón, la responsabilidad del fiador también fue extendida a las consecuencias económicas derivadas de la permanencia del inquilino una vez finalizado el contrato.

Qué establece el fallo sobre los alquileres

El caso marca un criterio relevante para las relaciones entre propietarios e inquilinos: una vez terminada la relación contractual y exigida la devolución del inmueble, la permanencia del ocupante puede generar una obligación de indemnizar por el tiempo durante el cual el dueño no pudo disponer de su propiedad.

La Justicia no vinculó el daño exclusivamente con la existencia de un nuevo contrato de alquiler frustrado. El eje estuvo puesto en la pérdida de disponibilidad económica del inmueble.

En otras palabras, para reclamar una compensación no resulta indispensable demostrar que había otra persona esperando alquilar el departamento. El perjuicio puede surgir del simple hecho de que el propietario, pese a haber recuperado el derecho a disponer de su vivienda, no pudo hacerlo porque el inquilino continuó ocupándola.

Así, el fallo estableció una indemnización calculada sobre el valor de mercado del alquiler y por cada mes de demora, con actualización e intereses, hasta que el propietario pueda recuperar efectivamente la disponibilidad del inmueble.