Más del 10% de las viviendas destinadas a uso residencial en Bariloche estarían vacias

Por Cecilia Russo.

A raíz del contexto nacional que se da con la problemática de los inquilinos, sumado al debate por la ley de alquileres y la situación local en Bariloche ante la falta de oferta de viviendas fuera de lo que es el turismo, la Fundación Ambiente, Desarrollo y Hábitat Sustentables (FADEHS) elaboró un informe sobre inquilinización, vacancia y subocupación.

“Pareciera que hay un consenso de que la situación del mercado de alquileres es muy mala, que hay problemas. Claramente algunos plantean que es por falta de implementación de la ley mientras otros dicen que la normativa está mal concebida. En ese debate, también hay una dimensión local, en la que Bariloche no es exenta a esos problemas pero se le suma como particularidad todo lo que tiene que ver con la demanda externa vinculada a turismo: con este boom de reactivación, aparentemente hay muchos problemas de la población local para acceder al alquiler, que no se consiguen o que los precios son delirantes”, explicó Tomás Guevara, presidente de la Fundación y autor del informe, en diálogo con ANB.

“Nos parecía que era interesante aportar algo a la discusión, con son datos que no hay, ya que en Bariloche hay muy pocas estadísticas e información al respecto”, amplió.

Para abordar el estudio, desde FADEHS implementaron una metodología que ya se utilizó en una investigación similar en Ciudad de Buenos Aires, para estimar e identificar potencialmente viviendas vacías. Guevara contó que se basaron “en el consumo la electricidad, tomando como umbral el mínimo 50KW/hora mensual de promedio que es el equivalente a una heladera con freezer funcionando todo el mes. Es una de las cosas básicas que tendría funcionando una vivienda que está siendo usada como residencial”. El consumo promedio residencial en Bariloche es de 188 Kw/h.

Y agregó: “Aquellas viviendas que estén por debajo de ese número, están potencialmente vacías. Habría que seguir indagando porque pueden haber otras variables”.

El ejercicio arrojó números más que interesantes, “porque se pudo identificar que hay casi cinco mil viviendas que podrían estar vacías en Bariloche, lo cual es un dato importante porque hay cuatro mil inscriptos para soluciones habitacionales”, remarcó el referente de FADEHS.

“Y si tomamos un número más alto, entre 50 y 100 Kw/h mensual de promedio, llegás a que el 29% son viviendas que están potencialmente sub ocupadas. Habría que ver qué está sucediendo ahí. Así tendríamos un universo de casi 14 mil viviendas”, continuó.

"Se pudo identificar que hay casi cinco mil viviendas que podrían estar vacías en Bariloche" - Informe de FADEHS.

Cabe desacatar que hay un montón de viviendas en Bariloche, del segmento de alquiler, que se retiraron del mercado para la población permanente y se volcaron al alquiler turístico. “Eso puede redundar en que haya viviendas que no están vacías pero sí sub ocupadas, que tal vez se alquilen cuatro meses al año”, indicó Guevara.

“Esto es importante porque esas cinco mil viviendas representan el 10,3% de los usuarios residenciales. Y nos llamó la atención porque en la Ciudad de Buenos Aires, donde hay mayor proceso de especulación inmobiliaria, hay un porcentaje de 9,2% en esta modalidad de observación. Bariloche tendría un universo superior”, destacó.

"Hay cuatro mil inscriptos para soluciones habitacionales”, aseguró Guevara. (Foto: Marcelo Martínez)

A lo cual, añadió: “si son los propietarios que las sacaron del mercado porque la ley de alquileres no les conviene y prefieren guardarla para no ponerla en oferta, hay un montón para discutir. Muchas viviendas residenciales seguramente se volcaron al turismo y no están registradas. Y eso es otro problema, porque no existiría así la segmentación entre el alquiler permanente y el turístico; y para los que están registrados, porque es competencia desleal. Hay mucha tela para cortar ahí. Tenemos básicamente un problema de informalidad".

¿Qué soluciones se podrían implementar?

“Habría que detectar por qué no lo hacen”, cuestionó Guevara sobre el retiro de viviendas del mercado para alquiler permanente. Y en este sentido, desde el informe arrojaron diversas soluciones de políticas públicas que se podrían aplicar, que ya se utilizaron en otro países, “no hace falta inventar nada”.

Por un lado controles de precios, “que por lo general son utilizados  en momentos críticos y para corto plazo (como pasó en la pandemia); y mecanismos de indexación, que es lo que se intentó hacer con la ley de alquileres. Esa solución se probó en un montón de países a veces con mejor éxitos que en otros”, relató.

Algunos ejemplos: En California, desde 2020 se limita el aumento de los alquileres a un 5% por encima de la inflación. En Francia desde 1989 existe un mecanismo automático de actualización de los alquileres en contratos ya vigentes y renovaciones, que se encuentra vinculado a un índice de referencia de los alquileres que evoluciona con el costo de vida, el IRL. En Suecia el libre acuerdo entre propietarios e inquilinos se encuentra condicionado por un procedimiento de negociación colectiva de ámbito municipal, donde participan representantes de los inquilinos y de los propietarios, que establece un precio de referencia anual. Además, existe un tribunal de alquiler que zanja diferendos.

“No es algo extraordinario la regulación del mercado de alquiler". Tomás Guevara.

“Después está lo que son las políticas directas sobre la oferta que es, básicamente, el Estado promoviendo la oferta de alquiler y a precio social. Se pueden dar incentivos y subvenciones para que el sector privado construya y mantenga durante un tiempo determinado viviendas en alquiler con ciertas reglas”, mencionó Guevara.

“Las políticas de alquiler social, donde el Estado construye viviendas o promueve su construcción para ser posteriormente alquiladas bajo un régimen regulado, están muy extendidas en países europeos, como los Países Bajos, Austria y el Reino Unido, que cuentan con los sectores de viviendas en alquiler social más extensos (35%, 21% 21%, respectivamente). Alrededor de un 20% de la población de la Unión Europea se encuentra bajo algún régimen de alquiler social”, es lo que marcan en el informe.

Finalmente, el presidente de la Fundación mencionó “las políticas indirectas sobre el mercado de alquiler de vivienda, que puede ser el subsidio a la demanda, algo similar a lo que está haciendo San Martín de los Andes, donde hay un montón de gente que no está llegando al alquiler porque los precios están elevados, y se da un subsidio a los sectores más vulnerables para que alcancen a pagar esos precios”. Sin embargo, esta política “tiene como desventaja su elevado costo fiscal y su efecto inflacionario en los precios”.

Por mencionar algunos lugares que aplican esta modalidad, En Francia existe desde 1999 un impuesto a las viviendas vacantes (tax sur les logements vacants, TLV por sus siglas en francés) que afecta actualmente a ciudades mayores a 50 mil habitantes y que registran un desequilibrio importante entre oferta y demanda de viviendas. En 2011, el gobierno local de Washington DC incorporó un impuesto a la vacancia de propiedades comerciales y residenciales que va de U$S 5 a 10 por cada U$S 100 de valuación fiscal. Y en Montevideo, la Intendencia implementó en 2017 un 100% adicional para la Contribución Inmobiliaria para aquellas viviendas en zonas urbanas y suburbanas que se hallen deshabitadas por un plazo de al menos un año.

“No es algo extraordinario la regulación del mercado de alquiler y en algunos casos han llegado muy bien, aun con problemas”, manifestó Guevara.  

Qué podría aplicarse en Bariloche

Consultado sobre la posibilidad de la formación de una mesa de negociación local, similar a la que organizó la Secretaría de Comercio de la Nación, Guevara apostó a que “es totalmente posible y es lo que nos interesa promover. Lo primero que habría que intentar es un ámbito tripartito, tener a los inquilinos, a los representantes de los propietarios y al Estado regulando. Es una modalidad que nos parece virtuosa porque es un ámbito del tipo paritario de acuerdo voluntario, donde se puedan plantear precios más accesibles a la población”.

Según el informe de FADEHS, Bariloche cuenta con una iniciativa específica orientada al mercado de locaciones urbanas que es el Programa de Precios de Referencia, creado por la Ordenanza 2507-CM-2014. El mismo tiene como uno de sus objetivos incorporar precios de referencia del mercado inmobiliario. En sus fundamentos, establecía que el mercado inmobiliario es particularmente opaco en términos de disponibilidad de información, lo que redunda en una gran dispersión en los precios de oferta y una incapacidad por parte de la demanda de velar por sus intereses económicos. “Lamentablemente, este programa no se implementó cabalmente”, aseguraron. (ANB)

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